Immobilien

Vorbereitungsphase

Dem Käufer ist zu empfehlen, das Vertragsobjekt genau zu besichtigen und gegebenenfalls eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen zu veranlassen. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Haftung des Verkäufers für oder wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Sachmängel sind bei der Preisbildung zu berücksichtigen und können nicht beim Verkäufer gerügt werden (Ausnahmen: arglistiges Verschweigen oder Übernahme einer Garantie). Besonderes Augenmerk sollten Sie etwaigen Nachrüstungen von Heizkesseln widmen. Der Verkäufer muss einen Energiepass vorlegen.

Bei Bauplatzkäufen sollte sich der Käufer über den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung genau informieren. Häufig werden Erschließungsmaßnahmen erst zu erheblich späterer Zeit abgerechnet. Zahlungsverpflichtet ist dabei immer der aktuelle Eigentümer.

Zwischen Verkäufer und Käufer sollte besprochen werden, welche Gegenstände mit veräußert werden. Dabei geht es um eventuelles Zubehör wie Einbauküche, Gartenteich, Markise oder Mobiliar, Vorhänge, Lampen, SAT-Schüssel und ggf. auch den Heizölvorrat in den Tanks. Wichtige Gegenstände sollten im Kaufvertrag aufgeführt werden. Bei geplanter Vermietung kann die Ausweisung von Grundstückswert und des Gebäudewerts wegen der Abschreibung wichtig sein. Grunderwerbsteuer wird nur auf die Immobilie, nicht aber auf trennbare Ausstattung erhoben.

Die wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z. B. die Angemessenheit des Kaufpreises, die Bonität und Zuverlässigkeit des Vertragspartners, kann der Notar in der Regel weder beurteilen noch prüfen oder garantieren. Die Höhe des Kaufpreises ist allein Sache der Parteien. Hier kann allenfalls der Makler oder ein Sachverständiger eine Beurteilung abgeben.

Jeder Käufer sollte die Auszahlungsvoraussetzungen seines Darlehens vor Beurkundung des Kaufvertrages geklärt haben. Zu empfehlen ist die Beurkundung der Grundschuldbestellung zusammen mit dem Kaufvertrag. Dies erspart Zeit, Geld und zusätzlichen Schriftverkehr.

In der Regel werden alle im Grundbuch eingetragenen Belastungen im Zusammenhang mit der Durchführung des Kaufvertrages gelöscht. Die Einzelheiten werden bei Beurkundung oder im Vorgespräch geklärt. Falls das Kaufobjekt vermietet ist, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein.

Beurkundung

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie in der Regel einen Vertragsentwurf übersandt. Soweit der andere Vertragsbeteiligte als „Unternehmer“ handelt, sollte dies grundsätzlich 14 Tage vor Beurkundung geschehen (§17 Abs. 2a BeurkG). Zur Beurkundung bringen Sie bitte einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit.

Sollten Ihnen als Verkäufer Löschungsunterlagen von Gläubigern vorliegen, bringen Sie diese bitte ebenfalls zur Beurkundung mit. Die gleichzeitige Beurkundung der Grundschuld für die Käuferfinanzierung und des Vertrages erspart Kosten und Zeit.

Vollzugsphase

Der Notar sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind und veranlasst auf Wunsch die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an beide Vertragsteile. In der Regel erfolgt die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Dies hat der Notar bei entsprechendem Auftrag zu überwachen.

Die Gebäudeversicherungen gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Jeder Versicherer und der Erwerber haben ein Kündigungsrecht von einem Monat nach Eigentumsumschreibung. Die Veräußerung ist dem Versicherer von den Vertragsparteien unverzüglich anzuzeigen. Anderenfalls kann der Versicherer von der Leistungspflicht frei werden, wenn der Versicherungsfall mehr als einen Monat nach der Veräußerung eintritt.

Checkliste für Hauskäufer – vor dem Kauf

• Bedürfnisse schriftlich niederlegen (Zimmerzahl, Wohnungsgröße, Sonderwünsche, Lagewünsche oder -ausschlüsse)
• Zunächst den freien Wohnungsmarkt in Augenschein nehmen, Angebotspreise beobachten
• Selbst eine „Such-Anzeige“ schalten
• Makler einschalten, Vertragskonditionen genau lesen
• Objekt sorgfältig auswählen, ausgiebig besichtigen, nötigenfalls auch sachverständigen Rat hinzuziehen
• immer mehrere Objekte zum Vergleich ansehen
• Gesamtkosten zusammenrechnen (Hauspreis Anschaffungskosten, Maklerkosten, Grunderwerbsteuern, Renovierungskosten, Umzugskosten)
• Finanzierung klären, mehrere Angebote einholen
• Unterschiede der Finanzierungsarten erklären lassen
• Auszahlungsvoraussetzungen mit dem Finanzierungsinstitut besprechen
• Kündigungsfrist für die bisherige Wohnung beachten

Checkliste für Hauskäufer - bei dem Kauf

• Vertrag vorher durchlesen, unklare Regelungen mit dem Notar besprechen
• dem Notar mitteilen, dass der Kaufpreis finanziert wird
• Grundschuldunterlagen der Bank vor Beurkundung beim Notar einreichen
• alle unklaren Fragen spätestens bei Beurkundung mit dem Notar klären